Jak zbudować budynek gospodarczy zgodnie z prawem?

Wznoszenie każdego typu obiektu budowlanego regulowane jest prawem. Regulacjom tym podlegają nawet niewielki domek ogrodowy, szopa, czy mały warsztat. W Prawie Budowlanym tego typu zabudowania noszą nazwę budynku gospodarczego, czyli takiego, który posiada fundamenty, ściany, zadaszenie i pełni funkcje gospodarskie. Ustawa nakłada na inwestora obowiązek dopełnienia formalności przed rozpoczęciem budowy, są one jednak różne w zależności od powierzchni, ilości poziomów, gęstości zabudowania działki, czy oddalenia budynku od granicy działki. Kiedy można budować na zgłoszenie, kiedy potrzebne będzie pozwolenie na budowę, a kiedy można zaniechać jakichkolwiek procedur i budować budynek gospodarczy bez pozwolenia?

Budowa budynku gospodarczego na zgłoszenie. Jakie wymiary?

Zazwyczaj wzniesienie stałego budynku gospodarczego poprzedza procedura zgłoszenia. Dzieje się tak, gdy obiekt, który ma zostać wzniesiony, spełnia warunki zawarte w  art. 29 ustawy Prawo Budowlane, czyli jest:

1. wolnostojący,
2. parterowy,
3. o powierzchni zabudowy do 35 m² (po zewnętrznym obrysie),
4. jednym z maksymalnie 2 na 500 m² działki (na tę liczbę składają się nie tylko budynki gospodarcze, ale i altany, garaże, czy oranżerie ).

Dodatkowo budynek taki musi być usytuowany o 3 m od granicy działki ścianą bez drzwi i okien, oraz o 4 m od granicy działki ścianą z oknami i drzwiami.

Jako, że zgłoszenie budowy jest prostsze niż ubieganie się o pozwolenie na budowę, jeśli to tylko możliwe, warto zadbać o to, by budynek spełniał powyższe warunki. Tak się dzieje w przypadku naszej Kawki - jest parterowa, wolnostojąca, o powierzchni 6 m². Drzwi i okno znajdują się na tej samej ścianie, dzięki czemu łatwiej go ustawić bliżej granicy działki. Jej wysokość jest zgodna z obowiązującymi przepisami i wynosi 2,2 m.

Jak zgłosić budynek gospodarczy?

Zgłoszenie budynku gospodarczego rozpoczyna się od skompletowania potrzebnych dokumentów, w tym przygotowania szkiców obrazujących zamierzenie. Dużym ułatwieniem w tym kontekście jest zakup gotowego rozwiązania, bo dużą część dokumentacji przygotuje jego producent.

 W odpowiednim urzędzie (starostwie powiatowym, lub urzędzie miasta w miastach na prawie powiatu) należy złożyć:

• zgłoszenie zamiaru budowy (druk dostępny w lokalnym urzędzie i na stronach internetowych),
• szkic sytuacyjny - rysunek budynku gospodarczego naniesiony na mapę zasadniczą lub ewidencyjną (do kupienia w wydziale geodezji starostwa lub urzędu miasta), rzut garażu, przekrój przez budynek oraz rysunki elewacji, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane przepisami szczegółowymi.
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (druk dostępny w lokalnym urzędzie i na stronach internetowych),
• dodatkowe dokumenty wymagane przez urząd.

Proces w urzędzie zajmuje zwykle 21 dni, chyba że urzędnicy wezwą do uzupełnienia wniosku o kolejne dokumenty. Po upływie tego czasu można rozpocząć prace budowlane. Zgłoszenie jest ważne przez okres 3 lat od daty wpisanej w dokumentach.

Dużym ułatwieniem dla inwestorów korzystających z procedury uproszczonej, czyli budowy na zgłoszenie, jest brak konieczności zgłoszenia rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, zatrudniania kierownika budowy, czy prowadzenia dziennika budowy.

Kiedy można budować budynek gospodarczy bez pozwolenia?

Ustawodawca reguluje typy budowli, które można wznieść bez pozwolenia na budowę i zgłoszenia. Budynki gospodarcze przy domach mieszkalnych zazwyczaj do nich nie należą. Ustawodawca przewidział jednak wyjątek dla budynków związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową na istniejącej działce siedliskowej. W związku z tym rolnicy mogą wybudować bez formalności budynek gospodarczy, który jest parterowy, o powierzchni zabudowy do 35 m²,  rozpiętości konstrukcji do 4,8 m, na obszarze niewpisanym do rejestru zabytków. Tego typu budynek powinien zostać posadowiony we właściwej odległości od granic działki (3 m dla ścian bez drzwi i okien, 4 m dla ścian z drzwiami i oknami). Inne parametry tego typu budynku może określać plan zagospodarowania przestrzennego.

Bez pozwolenia możliwe jest również wzniesienie budowli tymczasowej, która będzie pełniła rolę budynku gospodarczego. Budynek gospodarczy nie może być trwale połączony z gruntem, a czas jego użytkowania na działce nie powinien przekroczyć 180 dni. Datę rozpoczęcia i zakończenia korzystania z obiektu wpisuje się w zgłoszenie.

Co ważne czas postawienia budynku tymczasowego nie wpływa na długość jego legalnego użytkowania, czyli postawienie go na działce później niż wykazano to we wniosku nie przedłuża czasu korzystania o opóźnienie. Po upływie czasu wyznaczonego w dokumentacji budynek powinien zostać rozebrany. Po tym czasie obiekt staje się samowolą budowlaną, a jego bezprawnym trwaniem mogą się zająć właściwe urzędy.

Jeśli tylko budowla wypełnia przepisy prawa budowlanego, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zaproponować legalizację obiektu. Wiąże się to z uiszczeniem opłaty legalizacyjnej. Jeśli właściciel nie będzie zainteresowany, lub obiekt łamie przepisy w taki sposób, że nie da się go do nich dostosować, właściciel otrzyma nakaz rozbiórki.

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę budynku gospodarczego?

Inwestorzy ubiegają się o pozwolenie na budowę budynku gospodarczego zazwyczaj wtedy, gdy nie mogą skorzystać z procedury zgłoszenia. Ze względu na przebieg formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę domku gospodarczego głos w jego przyznaniu mają właściciele działek sąsiadujących z działką, na której powstanie zabudowanie. Zazwyczaj trudności między sąsiadami związane są z zacienieniem działki, czyli rozmiarem wznoszonego budynku i jego odległością od granicy działki.

Ilość pięter i metraż 

Budynek gospodarczy często służy nie tylko do magazynowania drewna, narzędzi ogrodowych, ale też pełni rolę przydomowego warsztatu. 35 m² może okazać się zbyt małą powierzchnią by połączyć wszystkie te funkcje. Warto pamiętać, że na zgłoszenie można budować tylko obiekty parterowe, więc nawet stryszek może być przeszkodą w skorzystaniu z uproszczonej procedury.

Odległość od płotu

Zdarza się, że dużą trudnością przy budowie budynku gospodarczego jest usytuowanie go w przepisowej odległości od płotu. Ściana z drzwiami i oknami powinna być oddalona od płotu o 4 m, ściana bez otworów okiennych i drzwiowych o 3 m.  Warto wiedzieć, że w trakcie procesu przyznawania pozwolenia na budowę sąsiedzi mogą się sprzeciwić zbyt bliskiemu ich działce osadzeniu domku gospodarczego.

Więcej budynków na działce

Zgodnie z przepisami na 500 m² działki mogą znajdować się maksymalnie dwa zabudowania, dodatkowo ich metraż nie może przekraczać 35 m². Do tych budynków wlicza się garaże, wiaty, altany, przydomowe ganki, czy oranżerie.

Ocena oddziaływania na środowisko

Na terenie Polski znajdują się obszary objęte programem Natura 2000. Właściciele działek znajdujących się na terenie objętych programem, lub bezpośrednio z nimi sąsiadujących, mogą nie mieć możliwości skorzystania z procedury uproszczonej. W takim przypadku każda budowa i rozbudowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Budowa domku gospodarczego na pozwolenie o budowę jest podobna do procedury, która obowiązuje przy budowie domu. Dokumenty, które należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę określa art. 33 Ustawy Prawo Budowlane, a są to:

1. cztery egzemplarze projektu budowlanego, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
4. wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
5. promesę przyłączenia mediów.

Wniosek składa się na formularzu dostępnym na urzędach i na stronach internetowych, np. tutaj. Czas oczekiwania na decyzję wynosi 65 dni od dnia złożenia wniosku. Budowę można rozpocząć do 3 lat od wyznaczonej daty.

Co ważne inwestor korzystając z pozwolenia na budowę musi dopełnić formalności przed jej rozpoczęciem, w trakcie jej trwania i po jej zakończeniu. Po uzyskaniu pozwolenia konieczne jest zarejestrowanie dziennika budowy, zatrudnienie kierownika budowy i zgłoszenie nadzorowi budowlanemu rozpoczęcie prac.  Zakończeniu budowy należy zgłosić nadzorowi budowlanemu i uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Które z tych przepisów wydają się Państwu najbardziej uciążliwe?