Od czego zacząć budowę domu na działce?

Budowa domu to przedsięwzięcie, które znacznie łatwiej jest wykonać odpowiednio nim zarządzając. "Od czego zacząć budowę domu na działce?" - naszym zdaniem od zaplanowania prac, które będą miały miejsce od decyzji o budowie domu do zgłoszenia zamiaru budowy.

Pierwszych 6 kroków, które należy wykonać, aby bezpiecznie rozpocząć budowę domu na działce, to:

1. Analiza planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy).
2. Przejrzenie księgi wieczystej nieruchomości.
3. Zakup działki.
4. Oszacowanie budżetu na budowę domu.
5. Wybór projektu domu.
6. Zgłoszenie zamiaru budowy.

Dokonaliśmy takiego podziału pracy, by każdy krok obejmował odrębne prace konieczne do przeprowadzenia kolejnego etapu. Jakich informacji szukać w planie zagospodarowania przestrzennego? Które rozdziały księgi wieczystej mają szczególne znaczenie? Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?

Od czego zacząć budowę domu na działce: Analiza planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy)

Pierwszy krok w procesie jest niezwykle istotny. To plan zagospodarowania przestrzennego, lub decyzja o warunkach zabudowy (jeśli w danym miejscu nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego), określa co, gdzie i jak można wybudować.

Lokalny urząd warto odwiedzić przed finalizacją zakupu działki. W dokumencie mogą się znajdować ograniczenia takie jak:

• dopuszczalna wysokość budynku,
• minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny/ bliźniak,
• jaki procent powierzchni działki może zostać zabudowany,
• minimalna odległość domu od ulicy,
• szerokość elewacji frontowej.
• kształt i specyfika dachu,
• oddalenie budynku od granic działki,
• itd.

Informacje zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji op warunkach zabudowy) regulują każdy typ budownictwa, a więc nie tylko domy jednorodzinne, bliźniaki, szeregówki, ale również domy letniskowe czy rekreacyjne.

Od czego zacząć budowę domu na działce: Przejrzenie księgi wieczystej nieruchomości

Od czego zacząć budowę domu na działce: Przejrzenie księgi wieczystej nieruchomości

Przejrzenie księgi wieczystej nieruchomości to kolejny krok, który należy wykonać jeszcze przed zakupem działki. Znajdują się w niej informacje kluczowe dla bezpieczeństwa inwestycji. Szczególną uwagę należy zwrócić na informacje zawarte w rozdziale III i IV.

Służebność osobista i gruntowa działki

Rozdział III Księgi Wieczystej mowa jest o służebności osobistej i gruntowej. Służebność osobista przyznaje określone uprawnienia konkretnej osobie, gruntowa zaś wszystkim osobom zamieszkującym inną działkę zwaną "władnącą".

Służebności osobiste, to np. służebność mieszkania, ograniczenia w postaci zakazu sprzedaży, zakaz rozbudowy, itd.

Istnieją 3 rodzaje służebności gruntowej:

• służebność przesyłu,
• służebność przechodu,
• służebność przejazdu.

Służebność przesyłu dotyczy przebiegu, lub planowanej budowy, przez działkę linii elektroenergetycznej. Służebność przechodu to umożliwienie swobodnego przechodzenia przez działkę mieszkańcom nieruchomości przyległej. Służebność przejazdu dotyczy dojazdu do konkretnej działki; gdy brak wytyczonej innej drogi może to być droga konieczna.

Ta część działki, która jest objęta służebnością, nie może zostać zabudowana (więcej informacji na ten temat znajduje się tutaj)

Hipoteka

W rozdziale IV znajdują się informacje o hipotece. Jeśli sprzedający wziął kredyt pod hipotekę działki to nabywca przejmuje go razem z gruntem. Innymi słowy, aby nie kupić obciążonej kredytem nieruchomości, konieczne jest zbadanie tematu.

Informację o obciążeniach znajdziemy już na wstępie w rubryce "Wzmianki w dziale IV". Jeśli znajduje się tam wpis z datą i godziną zawsze warto go zbadać.

Wpis o hipotece umownej znajduje się w podrubryce 4.4.1. Tam znajdują się informację o tym, czy działka była poprzednio zakupiona na kredyt. W tym miejscu znajduje się również informacja o kwocie hipoteki. Po spłacie kredytu możliwe jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (na podstawie zaświadczenia stwierdzającego wygaśnięcie hipoteki, które wydaje bank).

Dlaczego tak ważne jest, żeby sprawdzić, czy nabywana nieruchomość jest obciążona hipoteką? Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece osoba, która nabywa nieruchomość obciążoną hipoteką przejmuje zobowiązania poprzedniego właściciela.

Od czego zacząć budowę domu na działce: Zakup działki

Od czego zacząć budowę domu na działce: Zakup działki

Zanim, dojdzie do podpisania umowy notarialnej warto sprawdzić:

• czy działka jest uzbrojona (wyposażona w dostęp do wody, prądu gazu i kanalizacji),
• czy droga dojazdowa jest wyasfaltowana i odśnieżana zimą,
• dokładny przebieg granic działki,
• kształt terenu na działce (im mniej nierówności, tym łatwiej budować),
• kształt działki (trudniej projektować dom na nieregularnej działce).

Jeśli działka jest nieuzbrojona warto przekalkulować koszt doprowadzenia do niej mediów jeszcze przed zakupem, aby być w pełni świadomym często niemałych kosztów. Im dalej działka jest od innych zabudowań tym koszt będzie wyższy. Więcej informacji o koszcie przyłączy wodno-kanalizacyjnych i prądu znajduje się tutaj. Informacje o oddaleniu przyłączy mediów można znaleźć na mapie zasadniczej terenu.

To co warto zrobić na wstępnym etapie to zbadać grunt. Koszt badania oscyluje wokół 1000 zł i polega na dokonaniu odwiertu. Analiza wydobytego gruntu pozwala dobrać odpowiednią technologię budowy fundamentów, ale również daje wiedzę o ewentualnej konieczności poniesienia dodatkowych opłat (wymiana gruntu).

Zakupu działki dokonuje się poprzez akt notarialny. Na wizytę w kancelarii notarialnej warto zarezerwować kilka godzin. Sprzedający działkę powinien przygotować następujące dokumenty:

• wypis z rejestru gruntów,
• wypis z planu zagospodarowania przestrzennego,
• odpis z księgi wieczystej, lub akt notarialny.

Warto też znać koszt pracy notariusza przy zakupie działki, które zwykle ponosi kupujący. Taksa notarialna wynosi od 0,4% - 2% wartości działki w zależności od jej wartości rynkowej. Kolejny koszt to VAT od taksy notarialnej 23% od wartości taksy notarialnej. Następny koszt to podatek od usług cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości działki. Ostatni element to opłata skarbowa za wpis do księgi wieczystej - 200 zł.

Od czego zacząć budowę domu na działce: Oszacowanie budżetu na budowę domu

Od czego zacząć budowę domu na działce: Oszacowanie budżetu na budowę domu

Budżet na budowę domu istnieje zazwyczaj już na etapie poszukiwania działki. Po sfinalizowaniu zakupu gruntu następuje zwykle jego pierwsza weryfikacja. Może się zdarzyć, że na tym etapie widać już, że budżet założony na dom jest niewystarczający, bo zakup działki pochłonął zbyt duże środki.

Na ostateczny koszt budowy domu składa się wiele czynników z metrażem i standardem wykończenia na czele. Na tym etapie warto się zastanowić jakie są dokładnie są potrzeby osób, które będą mieszkały w nieruchomości, ile sypialni, czy łazienek musi zostać wykonanych. Ostateczny koszt zazwyczaj różni się od założonego. Warto zaplanować prace, które zmieszczą się w 80% założonego budżetu, żeby było skąd dokładać.

Ciekawym rozwiązaniem jest też zakup domu z drewna lub modułowego, bo ogranicza ryzyko kupujących i znacząco przyspiesza przeprowadzkę w nowe miejsce. Taki dom może zostać wybudowany na działce nawet do 4 miesięcy od złożenia zamówienia i jest gotowy do zamieszkania. Dużym atutem tego rozwiązania jest fakt, że zwykle jedna firma odpowiada za budowę i wykończenie obiektu (więcej informacji znajduje się tutaj).

Od czego zacząć budowę domu na działce: Wybór projektu domu

Od czego zacząć budowę domu na działce - Wybór projektu domu

Wybór projektu domu jest kluczowym elementem budowy. Można wybierać spośród wielu opcji:

• gotowych projektów domów z katalogów online,
• projektów domów producentów domów,
• indywidualnych projektów przygotowywanych przez architektów.

Każda z tych opcji ma swoje atuty. Gotowe projekty świetnie sprawdzą się na typowych działkach. Jeśli taka działka dodatkowo ma wjazd od północy lub wschodu większość projektów idealnie wpisze się w jej obszar. Warto zwrócić szczególną uwagę na wymogi projektu pod kątem wielkości działki. Zwykle katalogi projektów oferują dopasowanie projektu do działki za dodatkową opłatą.

Działki, na nietypowym gruncie, o nietypowym kształcie, z wjazdem od południa, lub zachodu, często warto zaprojektować z architektem, by wygodnie się z nich korzystało. Koszt usługi architekta jest zwykle wielokrotnością zakupu gotowego projektu, jednak w przypadku działek nietypowych, bądź nietypowych potrzeb, warto go uwzględnić w budżecie.

Ostatnie rozwiązanie to wykonanie indywidualnego projektu, lub zmodyfikowanie gotowego projektu przed producenta domów. To rozwiązanie, które pozwala utrzymać budżet w ryzach, bo jedna firma projektuje, wykonuje i wykańcza dom. To co ważne przy takim wyborze: kiedy całość prac wykonuje jedna firma nie rozmywa się odpowiedzialność za ewentualne niedociągnięcia.

Od czego zacząć budowę domu na działce: Zgłoszenie zamiaru budowy

Od czego zacząć budowę domu na działce: Zgłoszenie zamiaru budowy

Budowę domu zawsze należy rozpocząć od dopełnienia formalności. Polskie ustawodawstwo przewiduje dwie formy dla domów powyżej 35m²:

• budowa na pozwolenie,
• budowa na zgłoszenie.

Budowa na zgłoszenie może się odbyć tylko wtedy, gdy obszar oddziaływania budynku nie wykracza poza działkę, na której jest budowany. Taka opcja jest dostępna również tylko w przypadku budynków wolno stojących.

Budowę na pozwolenie można przeprowadzić w każdym przypadku. Jej dużym atutem jest możliwość wprowadzania zmian do projektu w trakcie budowy.

Aby pozyskać pozwolenie na budowę należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i komplet dokumentów:

1. Cztery egzemplarze projektu budowlanego, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami  i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
2. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
4. Wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
5. Promesę przyłączenia  mediów.

Czas oczekiwania na decyzję o wydaniu pozwolenia na budowę wynosi 65 dni.

W przypadku budowy "na zgłoszenie" procedura jest uproszczona. We właściwym urzędzie składa się wniosek i:

1. Cztery egzemplarze projektu budowlanego, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami  i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
2. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
4. Wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,

Następnie do 30 dni od złożenia kompletu dokumentów organ wystawia decyzję o sprzeciwie, bądź milczącą zgodę na przeprowadzenie robót budowlanych. Brak sprzeciwu w czasie 30 dni oznacza, że można rozpocząć budowę.

Powyżej został opisany pierwszy etap budowy domu, który ma miejsce jeszcze zanim na działce pojawi się ekipa budowlana. Proces jest złożony, ale jeśli zostanie sumiennie wykonany, znacząco ułatwia przebieg prac budowlanych. Co Twoim zdaniem jest najtrudniejsze w przygotowaniach do budowy domu? Zostaw wiadomość w komentarzu.