Jak zbudować dom bez pozwolenia na budowę: Pełny przewodnik

Budowa domu to poważne przedsięwzięcie, które zajmuje dużo czasu i pochłania znaczny budżet. Dodatkowo wymaga dopełnienia wielu formalności. Zwłaszcza, jeśli zastanawiasz się jak wybudować dom bez pozwolenia.

Jeszcze kilka lat temu każda budowa była poprzedzona składaniem wniosku o pozwolenie na budowę, co wiązało się z długotrwałą procedurą administracyjną, w którą dodatkowo mogli ingerować sąsiedzi. Ustawodawca utrzymał w mocy taką procedurę dla budujących szeregówki i bliźniaki. Decydujący się jednak na budowę wolnostojącego budynku mieszkalnego mogą dziś skorzystać z innej możliwości.

Na co potrzebne jest pozwolenie na budowę domu

Prawo budowlane reguluje powstawanie każdego typu obiektu budowlanego. Podlegają mu nie tylko budynki o przeznaczeniu mieszkalnym, ale również domki letniskowe, garaże, budynki gospodarcze, oranżerie, wiaty, sauny, czy altany. Budowa większości obiektów, z wyjątkami podanymi przez Ustawodawcę, wymaga uprzedniego dopełnienia formalności.  Zazwyczaj inwestor może wybrać jedną z dwóch procedur: budowa w oparciu o pozwolenie na budowę, lub w wersji uproszczonej na podstawie zgłoszenia. 

Aby skorzystać z możliwości budowy na podstawie zgłoszenia zamierzenie budowlane (czyli to co ma zostać wybudowane) musi spełniać pewne warunki.

Po pierwsze i najważniejsze - ta opcja dostępna jest tylko dla budujących domy wolnostojące, czyli nie jest dostępna dla budujących bliźniaki, czy szeregówki.

Po drugie obszar oddziaływania budynku nie może wykraczać poza granice działki, na której zostanie wybudowany. Obszar oddziaływania budynku wyznaczany jest w projekcie budowlanym przez architekta, który bada go oceniając:

• zacienienie (sprawdzenie czy budynek zmieni doświetlenie pomieszczeń w domach sąsiadów),
• ochrona przeciwpożarowa (sprawdzenie czy budynek jest posadowiony wystarczająco daleko od granicy działki),
• studnie, oczyszczalnie, zbiorniki na gaz (czy nie będą uciążliwe dla sąsiadów),
• przepisy ochrony środowiska, przyrody, zabytków, prawa wodnego (analiza planowanej inwestycji pod kątem emisji hałasu, otoczenia zabytków, odległości od ujęć wody).

Proces uproszczony ma sporo atutów. Przede wszystkim  budowę można rozpocząć już po 21 dniach od złożenia zgłoszenia bez oczekiwania na decyzję administracyjną. Nie bez znaczenia jest również fakt, że sąsiedzi nie mogą się opowiedzieć przeciwko planom inwestora. 

Ci budujący, których zamierzenia budowlane mają większy obszar oddziaływania niż ich działki, bądź planują budowę innego domu niż wolnostojący, będą zmuszeni do skorzystania z tradycyjnej procedury. Inwestorzy często wybierają tę opcję, ze względu na możliwość dokonywania zmian w projekcie w trakcie jego trwania.

Jakie wymiary może mieć dom bez pozwolenia na budowę

W świetle nowych przepisów wielkość domu, który można postawić “na zezwolenie” jest zależna od wielkości działki, na której zostanie posadowiony. 

To co jest istotne to obszar oddziaływania budynku, który nie wykracza poza działkę  i forma budynku, czyli może to być tylko budynek wolnostojący.

Dodatkowo ustawodawca podaje konkretne przykłady budowli, które można wznieść bez pozwolenia na budowę. Takie obiekty muszą być:

• wolnostojące,
• parterowe,
• o powierzchni do 35m²,
• jedynymi na 500m² działki.

Dodatkowo nie mogą mieć również powyżej 4m wysokości. Warto wiedzieć, że taki dom może mieć poddasze, ale musi być ono nieużytkowe. Oznacza to, że jego wysokość powinna być niższa niż 2,2 m. Taki obiekt powinien być również oddalony od granicy działki o 4m ścianą z oknami i o 3m ścianą bez okien.

Przy okazji warto sprawdzić zalecenia  miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub w razie jego braku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). W tym dokumencie mogą się znaleźć dodatkowe zalecenia dotyczące zabudowania konkretnej działki, jak np. wysokość obiektu, czy typ dachu (np. na Podhalu dachy powinny być strome).

Ile można dobudować do domu bez pozwolenia

W przypadku budynków mieszkalnych wystąpienie o pozwolenie na przebudowę domu jest konieczne wtedy, gdy wykonane prace:

• zwiększą obszar oddziaływania obiektu,
• są związane z przebudową przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych.

Oznacza to, że wszelkie dobudowy, nadbudowy i rozbudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które nie zmieniają powyższych parametrów można wykonać na podstawie zgłoszenia.

Do budynku mieszkalnego można dobudować bez pozwolenia na przebudowę ganek, czy ogród zimowy, pod warunkiem, że będzie to jedyny obiekt do 35m² na 500m² powierzchni działki.

W tej samej kategorii co ganek znajdują się takie obiekty, jak domek rekreacyjny, budynek gospodarczy, oranżeria, wiata, sauna ogrodowa czy altana.

Warto jednak sprawdzić definicje poszczególnych obiektów i upewnić się, że to co ma zostać wybudowane bez pozwolenia rzeczywiście mieści się w opisie poszczególnych typów zabudowań.

• Domek rekreacyjny to taki, który wykorzystywany jest do celów mieszkalnych sezonowo i służy do rekreacji indywidualnej.
• Budynek gospodarczy - czyli taki, który posiada fundamenty, ściany oraz dach i jest przeznaczony do celów gospodarczych (czyli np. na przybory ogrodnicze, magazynowania, etc.).
• Oranżeria, to przeszklona konstrukcja przeznaczona do uprawy roślin.
• Wiata to samodzielny, zadaszony obiekt, który nie jest obudowany ze wszystkich stron ścianami, lub w ogóle ścian nie posiada, a jego funkcją jest ochrona miejsca lub rzeczy przed warunkami atmosferycznymi.
• Sauna ogrodowa to zamknięta ogrzewana budowla, której funkcją jest rekreacja.
• Altana to element architektury ogrodowej służący odpoczynkowi i ochronie przed warunkami atmosferycznymi.

Przepisy, które pozwalają wybudować dom bez pozwolenia

Budowa domu jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie stała się możliwa dzięki nowelizacji prawa budowlanego z 20.02.2015 r. (DzU z 27.03.2015r., poz. 443).  To w tej nowelizacji znajdują się wszelkie informacje dotyczące budowy na zgłoszenie. 

Wszystkie informacje na temat budowy bez pozwolenia budynków do  35m² na 500m² działki znajdują się w art. 29 ustawy Prawo Budowlane. To ten przepis określa szczegółowo, jakie warunki musi spełnić i obiekt i działka, by można było zastosować uproszczone procedury.

Warto też wiedzieć, że pełen wykaz budów i robót budowlanych, do których nie jest wymagane ani zgłoszenie, ani pozwolenie, znajduje się tutaj.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę

Uzyskanie pozwolenia na budowę jest procesem pracochłonnym, który zajmuje dużo czasu. Warto zaplanować z wyprzedzeniem zebranie potrzebnych materiałów. Zgodnie z art. 33 Ustawy Prawo Budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

1. cztery egzemplarze projektu budowlanego, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami  i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
4. wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
5. promesę przyłączenia  mediów.

Sam wniosek składa się na formularzu urzędowym, który dostępny jest również na stronach internetowych, np. tutaj. We wniosku wskazuje się inwestora, rodzaj budowy (dom jednorodzinny, szeregowy, bliźniak), adres budowy oraz oznaczenie nieruchomości. Czas oczekiwania na decyzję dotyczącą pozwolenia jest długi i wynosi 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Jeśli nadzór budowlany stwierdzi w złożonej dokumentacji błędy, inwestor zostanie o tym fakcie powiadomiony listownie. Ciąży na nim obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym przez właściwy organ terminie. Jeśli w wyznaczonym terminie błędy nie zostaną usunięte wydawana jest decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak wszystko pójdzie po myśli inwestora i decyzja będzie pozytywna, budowę będzie mogła zostać rozpoczęta do 3 lat od daty wydania pozwolenia.

Co się może stać, jeśli wybuduję dom bez pozwolenia, a prawo mi na to nie pozwala

Rozpoczęcie, lub wykonanie, budynku bez pozwolenia, czy zgłoszenia, niesie za sobą konsekwencje prawne. Sytuacja, gdy roboty budowlane zostały przeprowadzone bez uzyskania wymaganego prawem pozwolenia na budowę, nosi nazwę samowoli budowlanej. Sankcje określone prawem są różne w zależności od sytuacji - od legalizacji, po rozbiórkę, przy czym Ustawodawca zadbał o to, by rozbiórka była zarządzana jedynie w ostateczności.

Procedura legalizacji samowoli budowlanej została opisana w  art. 48-49 ustawy Prawo Budowlane. Zgodnie z tymi artykułami organ nadzoru budowlanego sprawdzi m.in.: 

• czy samowola budowlana powstała w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku jego braku, ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy,
• czy dokumenty są kompletne (projekt budowlany, pozwolenia, etc.),
• czy budowa była wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia,
• czy możliwe jest doprowadzenie obiektu, lub jego części, do stanu zgodnego z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Jeśli budowa domu nie została ukończona, to nadzór budowlany w osobie powiatowego inspektora wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót i zabezpieczeniu budowy. Nadzór budowlany nakłada również obowiązek przedstawienia w określonym terminie zestawu dokumentów potrzebnych w procesie legalizacji, tj.:

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu),
• 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami oraz aktualnym zaświadczeniem o wpisie projektanta na listę członków właściwej izby,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Złożenie w wyznaczonym terminie dokumentów traktuje się również  jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. 

Kolejną częścią procesu jest zbadanie przez nadzór budowlany czy projekt jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), czy dokumenty są kompletne, oraz czy osoba wykonująca prace budowlane miała odpowiednie uprawnienia.

Jeśli decyzja jest pozytywna zostanie wydane postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej. Wysokość tej opłaty jest znaczna, bo to podwyższona pięćdziesięciokrotnie podstawowa składka. Dla domu jednorodzinnego opłata legalizacyjna wynosi 50 tys. zł, dla domku letniskowego czy garażu to koszt 25 tys. zł. Na opłacenie opłaty legalizacyjnej inwestor ma 7 dni od doręczenia postanowienia. 

Jeśli samowola budowlana nie spełnia powyższych wymagań i nie może zostać zalegalizowana, bądź nie zostanie terminowo uiszczona opłata legalizacyjna, nadzór budowlany ma obowiązek wydania nakazu rozbiórki.

Czy te przepisy pozwalają Państwu na wybudowanie Waszego domku bez pozwolenia? Czy może utrudniają?