Jak zrozumieć prawo, które musisz znać przy budowie garażu

Kiedy dom już stoi, a brakuje miejsca na samochód, warto rozważyć, jaki typ zabudowania najpełniej wpisze się w potrzeby mieszkańców. Zazwyczaj właściciel nieruchomości decyduje się na budowę/rozbudowę garażu, bądź postawienie wiaty garażowej na działce.

Garaż to zadaszony obiekt otoczony ze wszystkich stron ścianami, którego funkcją jest ochrona pojazdu przed warunkami atmosferycznymi.

Wiata garażowa to samodzielny, zadaszony obiekt, który nie jest obudowany ze wszystkich stron ścianami, a służy do ochrony miejsca lub rzeczy przed warunkami atmosferycznymi.

To co różni te dwa typy zabudowań to nie tylko cena, ale często również typ formalności, których należy dokonać przed rozpoczęciem prac.

Budowa garażu - pozwolenie i zgłoszenie na budowę. Co to za różnica?

Budowa każdego typu obiektu jest regulowana przez prawo budowlane. Poza kilkoma wyjątkami roboty budowlane można rozpocząć dopiero po uprzednim dopełnieniu formalności.

W przypadku garażu, czy wiaty garażowej inwestor zazwyczaj ma do wyboru wnioskowanie o pozwolenie na budowę, lub wersję uproszczoną: budowę na zgłoszenie.

Proces uproszczony ma sporo atutów - budowę można rozpocząć już po 21 dniach od złożenia wniosku, bez oczekiwania na decyzję administracyjną. Czas oczekiwania na decyzję administracyjną po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę wynosi aż 65 dni. To czy można skorzystać z uproszczonej procedury zależy głównie od tego, jakie parametry ma zamierzenie budowlane.

Warto wiedzieć, że przepisy regulują parametry jakie może mieć garaż. Przede wszystkim powinien być odsunięty od granicy działki o 3m ścianą bez okien i drzwi, i o 4m ścianą z oknami i drzwiami (bramą). Stanowisko postojowe powinno mieć w świetle przepisów minimum 2,5m szerokości  i 5m długości. Minimalna wysokość garażu to 2,2 m, a instalacje powinny być montowane 2m pod sufitem. Warto przemyśleć, czy garaż będzie pełnił dodatkowe funkcje, np. składziku, albo warsztatu i uwzględnić je w planowaniu dodatkowych gniazdek czy oświetlenia. Z definicji garaż jest budynkiem parterowym. 

Kto i kiedy może wybudować garaż bez pozwolenia

Warto wiedzieć, że bez pozwolenia można posadowić na działce budynek tymczasowy, czyli np. garaż blaszany. Budynek tymczasowy to taki, który nie jest trwale połączony z gruntem i zostanie rozebrany, lub przeniesiony, do 180 dni od rozpoczęcia budowy. 

Zazwyczaj jednak garaż jest budowany na działce jako obiekt stały. W takim wypadku możliwość wybudowania go bez pozwolenia reguluje  art. 29 ustawy Prawo Budowlane. Garaż, który ma być wybudowany w oparciu o procedurę uproszczoną musi być:

• wolnostojący,
• parterowy,
• o powierzchni zabudowy do 35m²,
• max. 1 z 2 na 500m² działki (do liczby budynków wlicza się garaże, altany, budynki gospodarcze, etc.)

W przypadku wiat dozwolona powierzchnia zabudowy wynosi 50m² na 500m² działki i nie może ich być więcej niż 2 na 1000m².

Kiedy warto budować garaż na zgłoszenie

Zazwyczaj jeśli istnieje możliwość budowy garażu na zgłoszenie, inwestorzy decydują się właśnie na tę drogę. Nie wymaga ona bowiem przygotowania projektu, a formalności przebiegają szybciej niż w przypadku wnioskowania o pozwolenie na budowę. W tej opcji trudnością jest dokonywanie zmian w trakcie trwania prac budowlanych.
Aby zgłosić budowę należy skompletować poniższe dokumenty:

• zgłoszenie zamiaru budowy (druk dostępny w lokalnym urzędzie i na stronach internetowych),
• szkic sytuacyjny - rysunek garażu naniesiony na mapę zasadniczą lub ewidencyjną (do kupienia w wydziale geodezji starostwa lub urzędu miasta), rzut garażu, przekrój przez budynek oraz rysunki elewacji, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane przepisami szczegółowymi.
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (druk dostępny w lokalnym urzędzie i na stronach internetowych),
• dodatkowe dokumenty wymagane przez urząd.

Zgłoszenia dokonuje się w starostwie powiatowym  lub – w przypadku miast na prawach powiatu – w urzędzie miasta, na terenie którego znajduje się działka budowlana. Droga urzędowa trwa 21 dni. Jeśli ten czas upłynie, a urzędnicy nie prześlą dodatkowych zapytań ani sprzeciwu, można rozpocząć budowę. Zgłoszenie jest ważne przez 3 lata od terminu podanego w dokumentach.

To co różni budowę “na zgłoszenie” od budowanej “na pozwolenie o budowę” to również procedury w trakcie prac. Nie ma potrzeby zgłaszania rozpoczęcia, czy zakończenia budowy, nie ma potrzeby zatrudniania kierownika budowy, ani prowadzenia dziennika budowy.

Kiedy buduje się garaż z pozwoleniem na budowę

Budowa garażu na zgłoszenie dotyczy zazwyczaj niewielkich obiektów, na działkach z małą ilością zabudowań. O pozwolenie na budowę trzeba się ubiegać w 5 przypadkach.

Duży rozmiar

Często garaż pełni więcej funkcji niż tylko parkowanie samochodu. Może się w nim znajdować np. skład drewna, czy przydomowy warsztat. Jest budowany na lata, więc często nieco na wyrost. Dozwolone 35m² może być dla wielu osób zbyt skromną powierzchnią.

Gęsto zabudowana działka

Wznoszenie na działce kolejnych zabudowań, gdy jest ich już 2 lub więcej na 500m² działki będzie wymagało konsultacji z właściwym urzędem.

Blisko płotu

Przepisy określają minimalne odległości jakichkolwiek stałych zabudowań od płotu. Ściana bez otworów drzwiowych i okiennych powinna być oddalona od granicy działki o 3m, a ściana zawierająca otwory drzwiowe i okienne o 4m. Jeśli budowa planowana jest w innej odległości od granicy działki konieczne będzie ubieganie się o pozwolenie na budowę. Warto wiedzieć, że w trakcie tego procesu sąsiedzi będą mogli się sprzeciwić zbyt bliskiemu osadzeniu zabudowania.

Ocena oddziaływania na środowisko

Budujący zamieszkujący obszar Natura 2000, lub jego bezpośrednie sąsiedztwo, mogą się cieszyć obcowaniem z nieskażoną przyrodą, jednak lokalizacja nakłada na nich dodatkowe obowiązki. Każdą budowę i rozbudowę w takim obszarze poprzedza pozyskanie pozwolenia.

Garaż w bryle domu

Taka przebudowa domu, która wiąże się z przebudową ścian zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych i wpływa na obszar oddziaływania obiektu, musi być poprzedzona pozyskaniem pozwolenia na budowę.  Obszar oddziaływania budynku bada się oceniając:

• zacienienie (sprawdzenie czy budynek zmieni doświetlenie pomieszczeń w domach sąsiadów),
• ochrona przeciwpożarowa (sprawdzenie czy budynek jest posadowiony wystarczająco daleko od granicy działki),
• studnie, oczyszczalnie, zbiorniki na gaz (czy nie będą uciążliwe dla sąsiadów),
• przepisy ochrony środowiska, przyrody, zabytków, prawa wodnego (analiza planowanej inwestycji pod kątem emisji hałasu, otoczenia zabytków, odległości od ujęć wody).

Proces ubiegania się o pozwolenie na budowę garażu wygląda co do zasady podobnie jak ta sama procedura przy budowie domu. Wytyczne dotyczące wnioskowania o pozwolenie na budowę znajdują się w art. 33 Ustawy Prawo Budowlane. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami  i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
• promesę przyłączenia  mediów.

Wniosek składa się na formularzu dostępnym na urzędach i na stronach internetowych, np. tutaj: https://www.gov.pl/attachment/147ae3ae-b883-4577-a857-4ef5aa242b59

We wniosek należy wpisać takie dane jak: kto jest inwestorem, rodzaj budowy, adres budowy i oznaczenie nieruchomości. Czas oczekiwania na decyzję wynosi 65 dni od dnia złożenia wniosku. Budowę można rozpocząć do 3 lat od wyznaczonej daty.

Po uzyskaniu pozwolenia, jeszcze przed rozpoczęciem budowy, należy zarejestrować dziennik budowy, zatrudnić kierownika budowy i zgłosić nadzorowi budowlanemu rozpoczęcie robót. Budowę kończy zgłoszenie nadzorowi budowlanemu zakończenia robót i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Ile kosztuje budowa garażu

Decyzję o wyborze konkretnego typu garażu, lub wiaty garażowej,  warto podjąć z dbałością nie tylko o potrzeby mieszkańców domu, ale i o budżet. Wachlarz opcji dostępnych na rynku jest szeroki. Aby zadbać o kieszeń warto korzystać z gotowych rozwiązań i dostosować je do swoich potrzeb. 

Garaż blaszany/ wiata metalowa

Świetna opcja dla osób poszukujących taniego rozwiązania. Zazwyczaj nie ma potrzeby budowania pod taki garaż fundamentów, a wystarcza zwykła wylewka, do której montuje się go za pomocą śrub. Na wylewce można postawić gotowy produkt, poradzą sobie z tym również osoby bez doświadczenia budowlanego. Blaszak nie jest opcją bardzo trwałą, ale cenowo nie ma sobie równych - można go kupić za 1500 zł. Razem z przygotowaniem wylewki i pracami elektrycznymi tego typu przedsięwzięcie nie powinno kosztować więcej niż 3000 zł. Zainstalowanie na działce blaszanej wiaty garażowej to jeszcze niższy koszt - około 1500 zł.

Warto pamiętać, że tego typu lekkie budowle należy solidnie przymocować do podłoża, bo są bardziej podatne na silne podmuchy wiatru.

Garaż murowany

Tradycyjne rozwiązanie, które zapewnia komfort o każdej porze roku. Nie jest to jednak rozwiązanie bardzo przyjazne budżetowo. Na ostateczny koszt wpłynie cena:

• projektu,
• robót ziemnych, wylania ław,  ścian fundamentowych i podłogi,
• budowy ścian, więźby dachowej, pokrycia dachowego i orynnowania,
• prac wykończeniowych i elektrycznych,
• bramy garażowej.

Nawet przy oszczędnych wyborach w obszarze wymienionych w kosztorysie elementów, dla garażu jednostanowiskowego, czyli niewielkiego, trudno będzie ukończyć budowę za mniej niż 30 000 zł. Im większy będzie garaż, a bryła bardziej skomplikowana (np. dwuspadowa konstrukcja dachowa, lub piętro) tym cena za budowę będzie wyższa. Sam proces jest dość czasochłonny.  Dużym atutem tego typu budowli jest odporność na warunki atmosferyczne i możliwość dopasowania wyglądem do murowanego domu. 

Garaż drewniany/ wiata drewniana

Ciekawe rozwiązanie dla osób ceniących sobie naturalne materiały i szybkość wykonania. Tak jak w przypadku blaszaków można zaoszczędzić wybierając gotowe rozwiązania, jak np. nasz projekt Rybitwa. Aby posadowić taki garaż na działce należy wylać płytę fundamentową, na której budynek będzie posadowiony. Cena naszego garażu obejmuje montaż, a więc cały projekt, wraz z pracami elektrycznymi (10 punktów) powinien się zamknąć w 13 400 zł.Wiata garażowa to rozwiązanie jeszcze przyjaźniejsze portfelowi. Jednostanowiskowa wiata przyścienna Bóbr kosztuje z montażem 4699 zł.

Czy Państwa zdaniem to prawo jest nadmiernie skomplikowane? Czy coś dałoby się ułatwić?